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住宅ローン控除0.7%は改悪か!?


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こんにちは。

年末も近くなり、2022年の税制改正大綱も発表?されました。
一時ニュースでも話題になりました、こちら!

www.jiji.com

さて、このように現行制度よりも控除が下がると、
改悪だ!
増税だ!

との声が上がるわけですが、意外と一概に増税ともならない・・・かもしれません。

住宅購入を検討している人がローン減税減少の不安に煽られて住宅販売業者に無理やり買わされてしまわないよう、参考になればうれしいです。

住宅ローン減税とは

現在の住宅ローン減税と、今後改正されるであろう大まかな点についてまとめました。

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住宅ローン減税について

簡単に言ってしまえば、年末のローン残高(最大4000万円)に対して、1%の控除を10年間ということでMAX400万円の税額控除が受けれたのに対し、今後は273万円に激減してしまいます。
※住宅性能などによっても控除額は変わってきます

そのわけは?

なぜか・・・。

それはもうご存じの通りの超低金利時代だからです。


現在、変動金利最安価格はauじぶん銀行0.310%、多くのネットバンクで0.4%〜0.7%台、全期間固定でも返済年数が20年とかであればなんと変動金利と変わらずの0.6%〜0.8%台!

一方、ローン控除によって受けられる優遇は1%と、支払い金利よりも控除の方が大きくなり、利ザヤが発生してしまっています。

元々は借入金利が5〜6%の時代(1990年代)の住宅購入の負担を軽減させる目的だったことを考えると、今の低金利時代でもよく継続してたなという感じはありますね。

金利高くても給与所得は右肩上がりで、退職金もある。バブル期においてはそこまで大きな負担だったとは言えないかもしれませんが。)

控除額を計算してみる

前提条件

・借入金額:4000万円
・借入期間:35年
・ボーナス返済:なし
・借入金利:変動金利(0.5%~、10年おきに0.5%の上昇)

住宅ローン減税の現行制度である1%10年間と新制度の0.7%13年間の控除額比較はこちら。

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現行制度と新制度の比較


13年間の新制度は年末残高が最大3000万円までに対して0.7%の控除の為、9年目までは控除額は210,000円となります。

その差は・・・747,552円!
減りましたぁぁぁぁ。。。。
ここまでで終わっていたら増税!改悪!で終わっていますが、大切なのはここから。
最大の控除額が問題ではなく、実際に自分の税負担がどれくらい減るのかを知ることが大切です。

実際の控除額はどうなる

次に実際の年収に対して支払う税金がどれだけ控除されるのか、見てみたいと思います。

~例① 年収450万円~

・年収450万(手取り:353万円)
所得税:105,000円
・住民税:212,000円

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~例①~ 年収450万円

現制度では所得税、住民税ともに控除上限額まで控除を受けるまでできます。
一方、新制度では最大控除額が210,000円と少なくなったために、住民税控除分が少なくなり、年ごとの税負担は増えているのですが、、、、

控除対象期間が3年間延長されたことで、合計の控除額は約252,000円増えました。

~例②~ 年収700万円

・年収700万(手取り:528万円)
所得税:312,900円
・住民税:380,200円

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~例②~ 年収700万円

逆に高額所得になってくると・・・

当たり前ですが納税額が大きい一方で控除額は一律減少のため、受けられる控除も約759,000円も少なくなっています。

配偶者控除、配偶者7特別控除、扶養親族はなし。
※控除は給与所得控除、基礎控除、社保控除のみ。
※10年間の年収増加は考慮しない

結論!

控除額が減少し、住宅購入者にとっては改悪!かのような印象を受ける住宅ローン控除の改正ですが、これもまた高所得者に対しての増税であり平均給与の人にとっては現状とあまり変わらないかむしろ減税となる場合もありそうです。

住宅メーカーは控除額減少に伴い、購入希望者に1%控除の駆け込み需要を狙って販売競争が激化するかもしれませんが、購入者側もそれに踊らされてはいけません!

実際に自分がどれだけの控除を受けることができるのか、計算をしてから検討されることをオススメ致します。

※減税アリきで無茶なローンを組むのもNG!

共働き夫婦の場合は、互いの所得を考えて持ち分を計算し、ローン控除をMAXで受けられるように計算して購入予算を考えることもご一考ください。

これから住宅購入を検討されている方の一助になれば幸いです。


以上、ありがとうございました。