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住宅ローン、固定金利と変動金利どっちが得か計算してみた。


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こんにちは。

住宅ローンにおいて永遠のテーマである、
固定金利と変動金利はどっちがお得か、計算してみました。

昨年末より住宅購入が決定し、今後の人生設計において大きなウエイトを占める居住費の住宅ローン。
実際にはもう固定金利なのか変動金利なのかは決まっていますが、改めて住宅ローンの金利を考える忘備録としておきます。

固定金利(フラット35)について簡単おさらい

借入期間中、金利が変動しないため支払額が一定です。
年間の住居費が前もってわかるので、家計把握がしやすいですね。
ただ変動金利と比べると、どうしても支払い総額が上がってしまいます。
金利の決まり方としては、新発10年国債利回りを基準に金利は決まるため、「現在」の景気動向などではなく、「将来」の予測によって利回りが決定する債券市場に影響を受けることになります。

変動金利について簡単おさらい

借り入れ期間中に金利が変動するため、支払額は金利動向によって変わる可能性があります。
年に2回金利の見直しが行われますが、実際に支払い額が変わるのは5年毎。
年に2回見直された金利は、月々の支払い額は変わらないものの、元利比率は変動していす。
仮に5年後に大幅に金利が上がっていたとしても、返済額の1.25倍を上限になるため、急激に短期で支払額が増えるとはありません。
とはいえ、未払い利息分は最終的には支払わないといけないことに変わりはありません。

固定金利と比較すると、比較的に金利も低く、返済期間中に金利が上がりなければ、金利負担は少なくなります。

金利の決まり方は各金融機関が定める「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。

短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に短期(1年未満)で貸し出す際に適用される優遇金利のことで、このプライムレートに影響を与えているのが日銀が決定している政策金利となります。

政策金利は日々の景気動向を見ながら決まっていくため、この政策金利に影響される短期プライムレートに連動する変動金利は景気の実態に即しているといえます。
つまり、好景気であれば金利は上がり、不景気であれば金利は下がります。

実際にシミュレーションしてみる

条件は以下の通り。
・借り入れ金額4,000万円
・借り入れ期間35年
・借り入れ金利
 フラット35=1.3%
 変動金利=0.5%(5年毎に0.25%上昇させる)
※団信はどちらもつけます。

返済額はこうなった。

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金利変動の推移です。

黄色いラインがフラット35の金利推移。
青いラインが変動金利0.5%~の金利推移。

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支払い額の比較

詳細を見ていこうと思います。

フラット35の総利息支払い額:9,808,808円
変動金利の総利息支払い額:7,228,664円

フラット35の方が252万円もお安くなりました。

なぜ!?

変動金利とフラット35の金利が等しい水準になるのは、ローン実行から約15年後になります。
15年目以降、フラット35の金利を変動金利の水準が超え始め、最終的には変動金利が0.95%と高くなりますが、前半部分の低金利の有利な時期を考えると、両者のローンの金利が本当に等しくなるのは35年間通してフラット35の金利と変動金利の負担差が等しくなって初めてイコールになったと考えられます。

借り入れ当初は0.5%と1.3%と、0.8%の金利差で変動金利が優位なものの、最終的には0.95%の差でフラット35が低金利で支払いを終えたとするこのプラン、金利差を考えると変動金利の方が不利に見えるのですが・・・
トータルで考えると上記の通り変動金利のプランの方が支払う金利の総額は少なく済むことがわかります。

ここで考えないといけないのは、利息がかかる元本部分。
借り入れ当初、フラット35は多くの元本に高い金利が、変動金利は多くの元本に低い金利が発生します。

一方年数が経過し、金利が上昇した数十年後は逆です。
金利が上がる変動金利は高い金利にはなりますが、金利がかかる元本が少なくなっているため、返済額が増えることがないのです。

つまり、大切なことは元本が多い時期に低い金利を適用させることができるか、そのポイントが総支払い額に差が出てくるといえます。

ちなみに、本当にフラット35と変動金利が同じ(くらいの)支払い金利となるには、変動金利が何%となればいいのでしょうか。

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フラット35と変動金利が同じ支払い額になる金利とは

赤いラインが新たに加わった金利水準です。
35年後に金利が4.0%にまで上昇すると、ほぼフラット35と同じ金利支払い額にまでなります。

この借り入れ金利が4.0%となる世の中はどういった世の中になっているのか、考えてみます。

通常、住宅ローンにおいて金利の話をすると「適用金利」の話になります。
この金利は金融機関が消費者に貸し出す際の金利です。
通常、金融機関はこの貸出金利を決めるにあたって、基準となる「店頭表示金利」というものがあり、この店頭金利から各金融機関が定める「金利引き下げ幅」があり、貸出金利が決まります。

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福井銀行 金利引き下げ幅

例えば、こちらの変動金利
店頭表示金利(3.025%)-金利引き下げ幅(1.75%)=貸出金利(1.275%)という感じになります。

ここで先ほどの金利4.0%の貸出金利、つまり店頭金利が5.75%となる世の中というと・・・

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住宅ローン金利推移

バブルど真ん中の時期ですね。
今から35年後にバブル再来となれば、フラット35で借りる選択肢はお得だったといえると思います。

まとめ

フラット35と変動金利でどちらが得となるか、計算してみました。
元本が多い時期に高い低い金利で返済が進む変動金利プランの方が総支払利息額は少なくなりそうです。
また、変動金利と現在のフラット35の支払い利息が等しくなるには、日本がバブル期のような金利水準となる必要であることもわかります。

そう考えると、ある程度の金利上昇を考えた上で返済プランを組んでおけば多少の金利が変動したとしてもそこまでドキドキさせられることなく暮らしていけそうです。

オススメフラット35

とはいえ、日々金利動向にドキドキさせられながら暮らすのは精神衛生上嫌だ、という場合にはオススメのフラット35があります。

www.aruhi-corp.co.jp

自己資金を多く入れられる人にとっては金利上昇のリスクは抑えつつも低金利での融資を受けられます。
でも自己資金5割って・・・なかなか厳しいんですが^^;

以上、何かの参考になればうれしいです。
ありがとうございました!!